🏪 상가임대차보호법이란?

상가임대차보호법(상가건물 임대차보호법)은 상가를 빌려 영업하는 임차인을 보호하기 위해 민법의 특별법으로 제정됐습니다. 2026년 5월 12일 기준 최신 시행 중이며, 임차인에게 유리한 규정은 당사자 합의로도 임차인에게 불리하게 바꿀 수 없는 강행규정입니다.

핵심은 세 가지예요. 최대 10년 영업을 보장하는 계약갱신요구권, 임대료를 연 5%까지만 올릴 수 있는 임대료 인상 상한, 그리고 나갈 때 권리금을 회수할 수 있도록 보호하는 권리금 보호입니다.

📊 상가임대차보호법 — 내 가게에 적용될까? (환산보증금 기준)

상가임대차보호법은 모든 상가에 다 적용되지 않아요. 환산보증금이 지역별 기준 이하여야 전면 적용됩니다. 환산보증금을 초과해도 계약갱신·권리금 보호·대항력 등 핵심 조항은 별도 특례로 보호받지만, 임대료 5% 상한선 같은 일부 조항은 적용이 달라집니다.

📌 환산보증금 계산 방법

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

예시: 보증금 3,000만 원, 월세 100만 원 → 환산보증금 = 3,000만 + (100만 × 100) = 1억 3,000만 원

🔄 상가임대차보호법 핵심 — 계약갱신요구권 10년 완전 정리

상가임대차보호법에서 사장님들이 가장 많이 활용하는 권리가 계약갱신요구권입니다. 2018년 10월 개정으로 보호 기간이 5년에서 10년으로 확대됐어요.

✅ 갱신 요구 방법

❌ 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유

임대인은 아래 사유에 해당할 때만 갱신을 거절할 수 있어요. 이외의 이유로 거절하면 임차인은 법적으로 갱신을 요구할 수 있습니다.

💰 상가임대차보호법 — 임대료 5% 인상 상한 완전 정리

상가임대차보호법 제11조는 임대료(차임)와 보증금을 올릴 때 기존 금액의 5%를 초과할 수 없다고 규정합니다. 단, 이 규정은 환산보증금이 지역별 기준 이하인 경우에만 적용돼요.

💼 상가임대차보호법 — 권리금 회수 기회 보호

권리금이란 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우 등 무형의 자산에 대해 신규 임차인에게 받는 금액입니다. 상가임대차보호법은 임차인이 나갈 때 권리금을 회수할 기회를 임대인이 방해하지 못하도록 보호합니다.

✅ 권리금 보호 받는 기간

임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지가 보호 기간입니다. 이 기간 중 임차인이 신규 임차인을 주선하면 임대인은 정당한 사유 없이 계약 체결을 거부하거나 방해할 수 없어요.

❌ 임대인이 하면 안 되는 행위

💸 손해배상 청구 방법

임대인이 권리금 회수를 방해했다면, 임대차 종료일로부터 3년 이내에 손해배상을 청구해야 합니다. 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 한도예요.

🔑 상가임대차보호법 — 꼭 알아야 할 기타 핵심 조항

① 대항력 — 건물 주인이 바뀌어도 쫓겨나지 않는 권리

임차인이 ① 건물을 인도받고 ② 사업자등록을 신청하면, 그 다음 날부터 새 주인(제3자)에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. 건물이 경매·매매되더라도 남은 임대차 기간을 보장받을 수 있어요.

② 최단 임대차 기간 — 1년 미만 계약도 1년 보장

임대인이 “계약기간 6개월”로 계약서를 쓰더라도, 임차인은 1년을 주장할 수 있습니다. 단, 임차인이 먼저 단기 계약을 원해서 체결한 경우에는 임차인이 1년 미만임을 주장할 수 있어요.

③ 차임 연체 — 3기 연체 시 해지 (주택임대차와 다름!)

주택임대차보호법은 2기(2달) 연체 시 해지가 가능하지만, 상가임대차보호법은 3기(3달) 연체 시 해지 가능합니다. 또한 3기 연체가 계약갱신 거절 사유도 됩니다.

🚨 상가임대차보호법 — 사장님들이 가장 많이 하는 실수

🛡 상가임대차보호법 분쟁 — 무료로 해결하는 방법

상가임대차보호법 관련 분쟁이 생겼을 때 소송 전에 무료로 활용할 수 있는 제도가 있습니다. 비용 없이 전문가의 조정을 받을 수 있어요.

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